Ob Corona-Pandemie, der Ukraine-Krieg, explodierende Energiepreise, hohe Inflation, gestiegene Baukosten, steigende Zinsen auf dem Kapitalmarkt oder gestrichene Fördermittel - das vergangene Jahr hat die Baugenossenschaft Langen eG vor viele Herausforderungen gestellt. „Aber wir haben uns entschieden, die Krisen als Chance zu sehen“, sagte Wolf-Bodo Friers, Vorstandsvorsitzender der Baugenossenschaft Langen eG, auf der diesjährigen ordentlichen Mitgliederversammlung am Donnerstag, 29. Juni.
„Krisen meistern“ lautet das Motto für das vergangene Geschäftsjahr 2022. Die Baugenossenschaft Langen eG hat die zahlreichen Herausforderungen genutzt, um Abläufe zu optimieren, bestehende Verträge auf den Prüfstand zu stellen und den Gebäudebestand zu verbessern. Beispielsweise wurde durch optimierte Heizungsanlagen so viel Energie wie möglich eingespart. Außerdem musste das Modernisierungsprogramm mehrmals komplett neu geplant werden. Allerdings wird zukünftig bei jedem Objekt geprüft, ob erneuerbare Energien eingesetzt werden können, um in Zukunft unabhängiger von äußeren Einflüssen zu sein. Das Neubauprojekt „Steinberg Eichgarten. Lebenswert in Langen.“ kam trotz aller Widrigkeiten gut voran, sodass die ersten Mieter:innen im Herbst 2023 einziehen können. Auch das Neubaugebiet „Vicinus! Nachbarschaft wohnen.“ hat die Baugenossenschaft auf den Weg gebracht: Ende 2022 war der Spatenstich für die Kindertagesstätte und das erste von insgesamt fünf Wohnhäusern. Außerdem wurden die preisgekrönten Anna-Sofien-Höfe fertiggestellt und vermietet. Das Quartierszentrum „StartPunkt” hat seinen Betrieb aufgenommen und sich mittlerweile zu einem beliebten Quartiersmittelpunkt entwickelt.
Der Vorstand der Baugenossenschaft Langen eG freut sich besonders über den positiven Jahresabschluss. Die Bilanzsumme 2022 liegt mit 130.211.667,10 Euro erneut deutlich über dem Vorjahresergebnis (2021: 115.014.335,81 Euro). Der ausgewiesene Bilanzgewinn beträgt 97.915,28 Euro. Auf die Mitglieder wird demnach eine Dividende über 95.612,80 Euro verteilt. Die anwesenden Mitglieder folgten bei der Verteilung dem Vorschlag des stellvertretenden Vorsitzenden des Aufsichtsrates, Berthold Matyschok, Leiter des Forschungsbereiches Thermische Turbomaschinen bei der TU Darmstadt.
Einstimmig wiedergewählt wurden die Mitglieder des Aufsichtsrates Stephan Braun, Herr Uwe Daneke und Herr Wolfgang Schroth. In seiner Funktion als Vorsitzender des Aufsichtsrates führte Prof. Dr. Christoph Motzko, Professor an der TU Darmstadt, durch die Versammlung.
Vor einem Jahr hat die Baugenossenschaft Langen eG mit dem Pilotprojekt „Floripark – Klein. Fein. Miteinander.“ begonnen: Auf einer knapp 1.000 Quadratmeter großen Freifläche an der Elbestraße 11-13 ist ein naturnaher Park für die Bewohner:innen des Wohnquartiers im Langener Norden entstanden, der am Samstag (13.) offiziell eingeweiht wurde. Gemeinsam mit den Mieter:innen hat die Baugenossenschaft Ideen gesammelt und bei einer Pflanzaktion 11.000 heimische Blumenzwiebeln, -knollen, Stauden und Pflanzen gepflanzt sowie 1,1 Kilogramm Wildblumensamen ausgesät. Die Planung des Floriparks hat die Naturgartenplanerin Dr. Eva Distler übernommen, für die Gestaltung war der Garten- und Landschaftsbauer Jürgen Schmidt verantwortlich. Der NABU Langen-Egelsbach war ebenfalls von Beginn an tatkräftig in das Projekt eingebunden.
Die Baugenossenschaft hat knapp 120.000 Euro aus Eigenmitteln in den Floripark investiert. Das Ziel: Neben der Verschönerung des Quartiers und der Steigerung der Lebensqualität für die Mieter:innen soll der Floripark vor allem als Ort zum gemeinsamen Miteinander, zum Entspannen und Mitmachen sein. Die Bewohner:innen der angrenzenden Liegenschaften dürfen sich gern bei der Pflege und Verschönerung des Floriparks engagieren. „Wir freuen uns, wenn unsere Mieter:innen den Floripark fleißig nutzen, genau dafür haben wir ihn angelegt“, sagt Wolf-Bodo Friers, Vorstandsvorsitzender der Baugenossenschaft Langen eG. Gemeinsame Aktionen bieten in unregelmäßigen Abständen Gelegenheit, sich einzubringen und die Nachbar:innen besser kennenzulernen. Außerdem stehen im Nutzgartenteil zwei Hochbeete für interessierte Mieter:innen bereit, die allmählich und nach Bedarf erweitert werden.
Nicht zuletzt sorgt der Floripark mit seinen widerstandsfähigen, hitzeresistenten, heimischen Wildpflanzen für Artenvielfalt und trägt zur Klimaanpassung bei. „Um die Artenvielfalt zu fördern, haben wir überwiegend heimische Pflanzen gewählt, die auch mit längeren Trockenphasen gut zurechtkommen und den häufig sehr spezialisierten Wildbienen und Insekten als Nahrungsquelle und Nistplätze dienen“, so Friers. Damit auch Kinder den Floripark uneingeschränkt nutzen können, hat die Baugenossenschaft auf giftige Pflanzen verzichtet.
Darüber hinaus wirkt ein naturnaher Park dem urbanen Hitzeinseleffekt entgegen. Durch die Nahverdichtung in der Stadt dominieren Asphalt, Beton und Stahl, die die Wärme speichern. Hochhäuser verhindern die Luftzirkulation. „Unsere Städte werden immer heißer, unsere älteren Mieter:innen leiden immer mehr unter den tropische Temperaturen. Deswegen wollen wir auch hier Vorreiter sein bei der Schaffung von mehr Grün in der Stadt“, erklärt Friers. „Durch den Floripark sorgen wir für eine Abkühlung in der Nacht und für schattige Aufenthaltsflächen am Tag.“
Ein weiterer Vorteil der naturnahen Bepflanzung im Floripark ist der geringere Pflegeaufwand: Die verblühten Pflanzen bleiben über den Winter stehen und werden nur wenige Male im Jahr gemäht. „Dadurch tun wir einerseits viel für die Umwelt und andererseits profitieren unsere Mieter:innen langfristig von geringeren Betriebskosten durch weniger Gartenpflegeaufwand“, sagt Friers. Der Erfolg hat sich bereits bei einer Bienenwiese gezeigt, die die Baugenossenschaft Langen eG bereits 2018 in einer Liegenschaft angelegt hat. Auch hier haben sich die Mietnebenkosten für Gartenpflege verringert. „Naturnahe Bepflanzung ist für uns auf jeden Fall ein zukunftsfähiges Konzept.“ Deswegen soll der Floripark zukünftig als Blaupause für weitere Projekte in anderen Wohnquartieren dienen.
Die Baugenossenschaft Langen eG hält trotz gestrichener Fördermittel, steigender Zinsen auf dem Kapitalmarkt und hoher Baukosten an der energetischen Modernisierung seiner Liegenschaften fest. Allerdings musste das Programm angepasst werden. „Unsere ursprünglichen, strafferen Modernisierungspläne waren von einem auf den anderen Tag hinfällig und wir mussten von vorne anfangen“, sagt Wolf-Bodo Friers, Vorstandsvorsitzender der Baugenossenschaft Langen eG. „Anfang des Jahres hatten wir geplant, bis 2030 alle Gebäude fertig saniert zu haben. Jetzt werden wir leider länger brauchen.“ In den kommenden fünf Jahren wird die Baugenossenschaft Langen eG zunächst einmal knapp 30 Millionen Euro in die energetische Sanierung investieren. In den vergangenen acht Jahren hat die Baugenossenschaft bereits rund 550 Wohnungen für knapp 42 Millionen Euro modernisiert.
Insgesamt wird der neue Modernisierungsplan bis voraussichtlich 2046 dauern und knapp 175 Millionen Euro kosten. Vorausgesetzt, die Rahmenbedingungen ändern sich bis dahin nicht wieder. „In der sozial orientierten Wohnungswirtschaft können wir momentan leider nur sehr kurzfristig planen“, so Friers. „Zwar müssen wir laut Bundesregierung unsere Gebäude bis 2050 klimaneutral sanieren, aber gleichzeitig wurden im Juli 2022 Förderungen gestrichen und Zuschüsse gesenkt.“ Für kleine und mittlere Wohnungsbauunternehmen ist es fast unmöglich geworden, die Sanierungen aus Eigenmitteln zu stemmen. „Aber wir wären nicht die Wohnraumkönner, wenn wir nicht dranbleiben würden“, so Friers. Finanziert werden die Modernisierungen über die Förderkredite der KfW für die energetische Komplettsanierung. Auch hier haben sich die Förderkonditionen allerdings ebenfalls deutlich verschlechtert.
Am Ende der Modernisierungsmaßnahmen wird die Baugenossenschaft Langen eG fast 60.000 Quadratmeter Wohnraum saniert haben. Vorrang haben dabei vor allem die Liegenschaften, die schon älter sind und eine schlechtere Energieeffizienzklasse haben. Die Häuser stammen größtenteils aus den 1950er, 60er und 70er Jahren.
„Obwohl uns das Bauen und Sanieren von der Politik schwer gemacht wird, wollen wir trotzdem die Klimaziele erfüllen. Denn Nachhaltigkeit und Klimaschutz sind für uns wichtige Themen“, bekräftigt Friers. „Gerade in der heutigen Zeit, wo die Preise für Energie durch die Decke gehen, müssen wir zum Wohle unserer Mieterinnen und Mieter handeln.“ Deswegen werden auch für alle Liegenschaften umweltfreundliche Maßnahmen geprüft, die die Baugenossenschaft unabhängiger von äußeren Einflüssen machen. Dazu zählen beispielsweise Photovoltaikanlagen für Mieterstrommodelle wie in den Anna-Sofien-Höfen oder auch Wärmepumpen. „Wir prüfen die Bedingungen in jedem einzelnen Haus und entscheiden dann, was möglich ist.“ Davon profitieren am Ende dann auch die Mieterinnen und Mieter durch geringere Nebenkosten.
Die Wohnraumkönner:innen haben mehr als 600 Euro gesammelt, um die Erdbebenopfer in der Türkei und Syrien zu unterstützen. Die Baugenossenschaft Langen eG hat den Betrag auf insgesamt 1800 Euro aufgestockt. „Dieses furchtbare Erdbeben ist eine menschliche Katastrophe. Wir fühlen mit den Betroffenen in dieser schwierigen Zeit und wollen helfen”, sagt Wolf-Bodo Friers, Vorstandsvorsitzender der Baugenossenschaft Langen eG. Die Spende kommt der internationalen Hilfsorganisation „Ärzte ohne Grenzen e. V.“ zugute, die damit dringend benötigte Hilfe in den betroffenen Gebieten organisiert. Darüber hinaus bietet die Baugenossenschaft Langen eG seinen Mieter:innen weitere Hilfsangebote an.
Mieter:innen der Baugenossenschaft dürfen Verwandte und Freunde aus der Erdbebenregion vorübergehend bei sich aufnehmen. „Dabei tolerieren wir auch einen Aufenthalt, der über die übliche Besuchszeit hinausgeht“, sagt Wolf-Bodo Friers, Vorstandsvorsitzender der Baugenossenschaft Langen eG. Die Mieter:innen werden allerdings gebeten, die Baugenossenschaft kurz zu informieren. Wenn nötig, unterstützt die Baugenossenschaft mit ihrem breit aufgestellten Netzwerk Betroffene auch bei der Kontaktaufnahme zu Ämtern oder weiteren Hilfsangeboten.
Mit einer Spende über 3.000 Euro unterstützt die Baugenossenschaft Langen eG den Ortsverband Langen des Sozialverbands VdK. Stellvertretend für alle Wohnraumkönner:innen überreichten Vorstandsvorsitzender Wolf-Bodo Friers und Vorstandsmitglied Stephan Langner den Spendenscheck an Holger Albustin, Vorsitzender des VdK-Ortsverbands Langen, und seine beiden Stellvertreterinnen Gudrun Finkbeiner-Schmidt und Christraud Bommer. Bei der Spendenübergabe wurden auch mögliche Kooperationen besprochen.
Bei der Baugenossenschaft Langen eG sind etwa ein Viertel der Mieter:innen 60 Jahre und älter. Vor diesem Hintergrund ergeben sich besonders zu Themen wie Alter und Krankheit, Behinderung, Rente und Pflege große Schnittstellen zwischen dem Sozialmanagement der Baugenossenschaft und dem VdK. Der Ortsverband des VdK Langen kann die Mieter:innen beispielsweise bei Antragstellungen zu Schwerbehindertenausweisen unterstützen, zur Gleichstellung und Wiedereingliederung im Arbeitsleben beraten. Auch zu anderen sozialen Fragen informieren die engagierten Ehrenamtlichen des VdK Langen und versuchen, als Lotsen im Behördendschungel zu fungieren.
Eine weitere Möglichkeit zur Kooperation stellt die Wohnraumberatung dar. Wohnberatung nehmen die Mieter:innen der Baugenossenschaft immer dann in Anspruch, wenn wegen Krankheit oder aus Altersgründen die Wohnung angepasst und umgebaut werden muss. Auch hier soll in Zukunft eine Zusammenarbeit entstehen, bei der das Sozialmanagement der Baugenossenschaft gemeinsam mit dem VdK zu barrierefreien Wohnraumanpassungen und Hilfsmittelversorgung beraten und eine kompetente Unterstützung geben kann.
